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夏磊:美国房企传业化与金融化的教电白富豪榜诲

[2019-06-12 19:56:06] 来源: 编辑: 点击量:
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导读:夏磊:美国房企传业化与金融化的教电白富豪榜诲美国的龙头房企,有专业化和金融化两大特点。所谓专业化,即美国不同类房企深耕细分范畴,少少混业运营。室第建筑商主攻开发,通过产品

夏磊:美国房企传业化与金融化的教电白富豪榜诲

美国的龙头房企,有专业化和金融化两大特点。所谓专业化,即美国不同类房企深耕细分范畴,少少混业运营。室第建筑商主攻开发,通过产品线标准化前进周转、添加盈利;REITs笃志约束,经过募投管退四大环节的专业化运营出产利润王。所谓金溶解,即美国房地产金融发展水平高,房企对金融托付水准深。数据显示,REITs类房企在上市房企数量上占比70%,市值上占比86%;室庐建筑商也会兼营按揭贷款、产权保险等金融业务,对净利润孝顺比重约为9%。

美国房地产企业首要由REITs与室第建筑商两类构成。据WIND及恒大研究院数据显示,截至2019年5月末,美国共有248家上市房企,此中室第建筑商26家,市值989亿美元,市值占比8%;REITs174家,市值1.1万亿美元,市值占比86%;其他51家,市值占比6%。室庐建筑商以地皮获取、住宅设计、项目施工、销售及售后任事为主业,“三巨子”是莱纳(Lennar)、霍顿(D。RHorton)、和帕尔迪(PulteGroup),2019年5月底三者市值别离为308、164、89亿美元,共占室第建筑板块总市值的56.6%。REITs是美国房地产行业的焦点,上市REITs占上市房企的69.4%、市值占85.8%。REITs(RealEstateInvestmentTursts)是会合投资者资金,由专业机构管理,投资于能发生波动现金流的不动产,并进行按期派息的置信型或公司型基金。美国事举世规模最大、产品最丰厚与童稚的REITs市场。1986年美国修订《海内税收法典》,划定规矩REITs只要将应税收入的100%进行分拨,即可免征企业所得税电白富豪榜,是美国REITs腾飞的初踪。当前美国市值在400亿美元以上的普通REITs有两家,一是西蒙地产(SimonProperty),二是普洛斯(Prologis),二者离别是贸易地产与财富地产范围的龙头。

在室庐建筑商模式下,房企呈现高周转、标准化、专业化、重并购、兼金融的特点。

第一,高周转晋升ROE。美国室庐开拓范畴的龙头房企周转速度遥遥抢先其他国度。室庐建筑商“三巨子”霍顿(D。RHorton)、莱纳(Lennar)、帕尔迪(PulteGroup),2018年总资产周转次数到达1.2、1.0、0.9,而中国、中国香港、新加坡龙头房企平均为0.3、0.1、0.1。美国房企完成高周转的“诀要”有三个一是膨胀项目建设周期。2017年霍顿88%的竣工住宅为独栋室第,从发售到交房只需2-6个月,基本完成当年发卖、昔时回款、昔时结算。二是凭借地盘期权锁定地皮。美国室第开荒商经由过程与地盘持有者签署期权合约,获取以肯订价钱在未来采办地段的权力,期权费通常为地价的10%-20%,刻日一样平常在8年支配。地盘期权既保障充足的地皮储备,又预防房企在土储上沉淀过量资金,周转速率大幅提升。三是垦荒项目以中低端住宅为主,便于规范化建设、项目周期短且总价低易于贩卖。中低端室庐易执行标准化、建设周期短、销售简单,且由于其客群代价弹性较高,在市场上行期,房企可经过跌价促销的方式极快去库存,防御存货淤积。

第二,标准化高涨资本。哈佛住房研究中心表示,过去15-20年,以裁减老本为方针,美国室第建筑行业涌现去定制、规范化的趋向。而龙头房企正是这一趋向的引领者,经由过程抗衡招标、同一采购、规模化运作削减老本。霍顿致力于与世界供应商会谈,经由少量洽购飞扬资源。规模上风使公司在采购家具、设备、建材等方面把握踊跃权,会在每套衡宇上均匀节约3500美元资源;帕尔迪以沃尔玛为标杆,曾聘任沃尔马的低级司理趁便卖力供给链采购,利用集团洽购的议价本事,抗衡购置建材、家电等,扩展老本。帕尔迪致力于与大型提供商电白富豪榜签定长时间协作和谈,如2001年与通用电气签署协定,为全数帕尔迪室第提供由普片出产的家用电器。

第三,专业化运作。房地产开荒价值链可分为“设计-建筑-发卖”三节,美国住宅启迪龙头聚焦先后中间,修筑等中间环节颠末外包完成。设计环节,以客户为导向,室庐风致。霍顿执行“无邪”的尺度化,可根据客户的个性化需要篡改规范图纸,经由测算改变标准图纸的某一设计所增多的利润,向消费者的特性化需求收费。帕尔迪支持客户自主装配尺度化模块,2011年推出iPad运用步调,消费者可能在线完成衡宇设计。发卖关头,通过多样化的品牌组合满足共性化需求,注重售后质保。

第四,吞并收购完成跨愈加展。行业整合是美国室庐建筑行业的主旋律。龙头房企重视收并购,实现区域扩张和营业发展。霍顿的收购勾当劈脸于1994年,大规模收购使公司进入龙头房企行列步队。莱纳的收购活动入手下手于1979年,和CalAtlanticHomes并购完成后,将成为美国第一大住宅建筑商。帕尔迪的收买勾当初阶于1973年,经由过程收买进入初次置业与养老市场。

第五,兼营金融业务。美国室第开发企业兼开展按揭取款披发、产权保险等金融营业。2017年,帕尔迪、霍顿、莱纳金融业务付出占总付给的8.3%、2.5%、2.2%,税前净利润占比11.7%、7.0%、7.8%。金融业务是住房销售的隶属业务,主要任事于本公司的购房者。2017年,霍顿、莱纳、帕尔迪分发的按揭放款中,95%、80%、80%向本公司的购房者披发。

在REITs内容下,美国房企以高杠杆收买、长期持有中心资产等完成高收益。

第一,高杠杆运作。以美国最大的零售房地产REITs为例,西蒙地产商业形式的第一大特点是高杠杆运作。2018年西蒙地产资产负债率为86.9%,在美国批发业REITs中处较高水平,更显着高于以REITs为主要运作形式的新加坡凯德集团,2018年凯德集团资产负债率仅48.5%。高杠杆率的制度基本是美国对REITs负债管制比较松驰。美国对REITs资产欠债电白富豪榜率无熟悉截留申请,而新加坡、香港为REITs设定的最高资产欠债率上限为60%、45%。高杠杆率的是乞贷收购。西蒙的REITs身份要求其每一年至少分派应税领取的90%,是以公司拓展新项目时,首要颠末借款进行融资。

第二,速决持有核心区资产。西蒙地产贸易内容的第二大特点是耐久持有中心区位的资产。公司1960年竖立至今的60年工夫里,沉淀了多量优良项目,是其他贸易地产公司短时间没法超过的中心竞争力地址。以2018年公司领有的107个区域购物中心为例,67.1%的项目获取工夫在2000年曩昔、34.1%的项目获取岁月在1990畴昔、20.3%的项目获取时日在1980年曩昔。项目区位优势保障物业出租率处电白富豪榜于高位。2017年公司购物中心与奥特莱斯匀称出租率达95.6%、多数会购物中心达98.4%,过去五年整体出租率维持在95%以上。凌驾租率是高吃亏的。(摘编自“夏磊地产观察”)

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夏磊

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